德国房地产法

德国房地产法

德国房地产法以其复杂性和强大的买家和租户保护而闻名。 所有房地产交易都需要公证，这确保了高度的法律安全性。 租赁法高度监管，强烈偏向租户保护。

房地产购买

购买流程

阶段	期限	描述
1. 房地产搜索	变化	通过经纪人、门户网站或私人联系
2. 初步协议	1周	购买意向书（非约束性）
3. 尽职调查	2-4周	检查文件、土地登记册、建筑规划
4. 购买合同	1-2周	公证预约，签署合同
5. 融资	2-4周	银行批准抵押贷款
6. 付款	1周	购买价格转账
7. 土地登记录入	4-8周	土地登记册中的所有权变更

购买成本

费用项目	费率	计算基础
购买价格	100%	协商价格
公证费	1.5 - 2%	购买价格
土地登记费	约0.5%	购买价格
房地产转让税	3.5 - 6.5%	购买价格（根据联邦州）
经纪人佣金	最多7.14%	购买价格（买卖双方分担）
总计	110 - 115%	购买价格

按联邦州的房地产转让税

联邦州	税率
巴伐利亚、萨克森	3.5%
汉堡、下萨克森、萨克森-安哈尔特	5%
柏林、不来梅、黑森	6%
石勒苏益格-荷尔斯泰因、萨尔州、勃兰登堡、北莱茵-威斯特法伦、图林根	6.5%

尽职调查

在购买前，应仔细检查以下文件：

必须检查的文件

• 土地登记摘录：所有权、抵押、地役权
• 地籍图：确切的地块边界和面积
• 建筑规划：建筑可能性和限制
• 能源性能证书：建筑物的能源效率
• 租赁合同：现有租户和租金
• 建筑计划：平面图和建筑批准
• 会议记录（公寓）：业主大会决议
• 储备基金（公寓）：维护储备
• 房屋管理费：持续成本

公证要求

在德国，所有房地产购买合同都必须公证。 这确保了高度的法律安全性，并保护买卖双方。

公证流程

• 合同草案：公证人准备购买合同
• 审查期限：至少2周的考虑期
• 公证预约：公开朗读和签署合同
• 费用：约为购买价格的1.5-2%
• 土地登记申请：公证人提交所有权变更

租赁法

德国租赁法是欧洲最严格的保护租户法律之一。

租金限制（Mietpreisbremse）

在紧张的住房市场中（大多数大城市），适用租金限制：

• 新租金最多比当地比较租金高10%
• 现代化后最多增加3欧元/平方米
• 3年内最多增加15-20%（取决于联邦州）
• 例外：首次使用和全面现代化

解除租约保护

房东解除租约的理由有限：

解除理由	条件
自用	房东或近亲属的合法自用需求
拖欠租金	2个月租金或超过2个月10%
经济利用	继续出租会阻碍适当的经济利用
租户违约	严重违反合同义务

解除期限

租赁期限	房东解除期限	租户解除期限
最多5年	3个月	3个月
5-8年	6个月	3个月
超过8年	9个月	3个月

房地产投资

投资形式

投资形式	优势	劣势
直接所有权	完全控制，租金收入	高资本需求，管理工作
GmbH	责任限制，税收优势	成立费用，会计
GmbH & Co. KG	降低营业税	复杂结构
封闭式基金	分散风险，专业管理	流动性有限

税务方面

• 租金收入：个人所得税（最高45%）或企业税（约30%）
• 折旧：建筑物年度2-3%
• 出售收益：10年后私人免税
• 增值税：商业房地产19%（可选择）
• 房地产转让税：购买时3.5-6.5%

商业房地产

租赁类型

租赁类型	描述
冷租	仅租金，无附加费用
暖租	租金加附加费用（暖气、水）
净租	租户支付所有运营费用
三重净租	租户支付所有费用（包括维修、税收）

商业租赁特点

• 更自由的合同设计：租金限制不适用
• 更长的合同期限：通常5-10年
• 租金指数化：与消费者价格指数挂钩
• 转租：通常允许（经同意）
• 翻新：可以转嫁给租户

外国投资者的特点

• 购买不受限制：外国人可以购买房地产
• 无居留许可：购买不授予居留许可
• 预扣税：租金收入25%（可通过DTA降低）
• 货币风险：汇率波动
• 当地管理：建议使用房地产管理

房地产项目开发

开发流程

• 土地收购：购买或租赁土地
• 建筑规划：检查建筑可能性
• 建筑许可：向建筑监督机构申请
• 融资：股权和债务资本
• 建设：承包商选择和监督
• 营销：出售或出租单元

常见错误

• 低估附加费用：10-15%的费用
• 租赁合同未审查：现有租户
• 抵押未检查：土地登记册中的负担
• 缺少融资预批准：购买合同具有约束力
• 能源证书缺失：强制性

谁需要房地产法律咨询？

• 房地产买家：合同审查、尽职调查
• 投资者：结构化、税务优化
• 开发商：建筑规划、合同
• 房东：租赁合同、解除
• 租户：租金增加、解除保护