Almanya Gayrimenkul Hukuku 2025 | Satın Alma, Satış, Kiralama
Almanya'da gayrimenkul alım satımı ve kiralama. Noter işlemleri, tapu kaydı, kira sözleşmeleri. Ticari ve konut gayrimenkul hukuku danışmanlığı.
En résumé : Almanya'da gayrimenkul alımı yabancılar için serbesttir. Ek maliyetler %10-15 arasındadır (vergi, noter, tapu). Tüm satışlar noter tarafından onaylanmalıdır. Kiracı hakları güçlü şekilde korunmaktadır.
Almanya'da Gayrimenkul
Alman gayrimenkul piyasası, istikrarı ve şeffaflığı ile bilinir. Yabancılar herhangi bir kısıtlama olmaksızın mülk satın alabilir.
Satın Alma Maliyetleri
| Maliyet Kalemi | Oran/Tutar | Not |
|---|---|---|
| Emlak Devir Vergisi | %3,5 - 6,5 | Eyalete göre değişir |
| Noter Ücretleri | ~%1,5 | Kanunla belirlenen |
| Tapu Kaydı | ~%0,5 | Grundbuch kaydı |
| Emlakçı Komisyonu | %3 - 6 + KDV | Alıcı/satıcı arasında paylaşılır |
| Toplam Ek Maliyet | ~%10 - 15 | Satış fiyatının üzerinde |
Satın Alma Süreci
- Gayrimenkul Seçimi: İnceleme, değerleme
- Finansman: Banka kredisi, özkaynak düzenlemesi
- Ön Sözleşme: Rezervasyon ücreti (isteğe bağlı)
- Noter Randevusu: Satış sözleşmesi noterde imzalanır
- Auflassungsvormerkung: Tapuya geçici kayıt
- Vergi Ödemesi: Emlak devir vergisi ödenir
- Tapu Devri: Grundbuch kaydı tamamlanır
- Teslim: Anahtar teslimi ve mülkiyet geçişi
Emlak Devir Vergisi Oranları (Eyalete Göre)
| Eyalet | Oran |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | %3,5 |
| Hamburg | %5,5 |
| Berlin, Hessen | %6,0 |
| Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein | %6,5 |
Konut Kiralama
Almanya'da kiracı hakları güçlü şekilde korunmaktadır:
- Kira kontrolleri: Bazı şehirlerde kira tavanı (Mietpreisbremse)
- Fesih koruması: Ev sahibi sınırlı nedenlerle feshedebilir
- Depozito: Maksimum 3 aylık soğuk kira
- Kira artışı: Karşılaştırmalı kira ile sınırlı
Ticari Gayrimenkul
Ticari kiralama daha esnek kurallarla düzenlenmektedir:
- Serbestçe müzakere edilebilir sözleşme koşulları
- Daha uzun kira süreleri yaygın (5-10 yıl)
- Triple-net kiralamalar mümkün
- KDV opsiyonu ile vergi optimizasyonu
Questions Fréquentes
Evet, yabancılar (AB vatandaşları veya AB dışı) Almanya'da herhangi bir kısıtlama olmaksızın gayrimenkul satın alabilir. Oturma izni veya vize gerekli değildir.
Ek maliyetler satış fiyatının yaklaşık %10-15'idir: emlak devir vergisi (eyalete göre %3,5-6,5), noter ücretleri (~%1,5), tapu kaydı (~%0,5) ve varsa emlakçı komisyonu (%3-6 + KDV).
Süreç: 1) Gayrimenkul seçimi, 2) Finansman düzenlemesi, 3) Noter randevusu ve sözleşme imzası, 4) Tapu devir vergisi ödemesi, 5) Tapu kaydı, 6) Mülkiyet devri. Süreç genellikle 2-3 ay sürer.
Trouvez Votre Avocat
Décrivez votre projet et nous vous mettrons en relation avec un avocat qualifié.
- Mise en relation gratuite
- Réponse sous 24 heures
- Avocats vérifiés