Immobilienrecht Deutschland
Immobilienrecht in Deutschland: Immobilienkauf für Ausländer, Share Deals, Gewerbemietrecht, Projektentwicklung. Beratung für Investoren und Unternehmen. Kostenlose Erstberatung.
Zusammenfassung: Immobilienrecht Deutschland: Keine Beschränkungen für ausländische Käufer. Nebenkosten 7-15% (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5%, Notar, Makler). Share Deals zur Steueroptimierung bei Anteilen <90%. Mieteinnahmen: ~30% Steuern (Kapitalgesellschaft). Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei (Privatpersonen).
Immobilienrecht in Deutschland
Der deutsche Immobilienmarkt ist einer der größten und stabilsten in Europa. Mit klaren rechtlichen Rahmenbedingungen, einem transparenten Grundbuchsystem und keinen Beschränkungen für ausländische Investoren bietet Deutschland attraktive Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen.
Immobilienkauf in Deutschland
Keine Beschränkungen für Ausländer
Deutschland gehört zu den offensten Immobilienmärkten der Welt:
- EU-Bürger: Uneingeschränkter Erwerb
- Drittstaatsangehörige: Keine Genehmigung erforderlich
- Ausländische Gesellschaften: Können direkt erwerben
- Kein Wohnsitz erforderlich: Auch Nicht-Ansässige können kaufen
- Ausnahme: Landwirtschaftliche Flächen (regionale Genehmigungen)
Der Kaufprozess
- Kaufvertragsverhandlung: Preis, Konditionen, Due Diligence
- Notartermin: Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben
- Auflassungsvormerkung: Sicherung im Grundbuch
- Kaufpreiszahlung: Nach Fälligkeitsmitteilung des Notars
- Eigentumsumschreibung: Eintragung im Grundbuch (2-4 Monate)
Erforderliche Unterlagen
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis
- Steueridentifikationsnummer (oder Beantragung)
- Finanzierungsnachweis oder Bankbestätigung
- Bei Gesellschaften: Handelsregisterauszug, Vollmachten
Nebenkosten beim Immobilienkauf
| Kostenart | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% - 6,5% (je nach Bundesland) |
| Notarkosten | 1,5% - 2,0% |
| Grundbuchgebühren | 0,5% |
| Maklerprovision | 3% - 7% (oft geteilt) |
| Gesamt | 7% - 15% |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% |
| Hamburg, Baden-Württemberg | 5,0% |
| Berlin, Hessen | 6,0% |
| NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% |
Share Deal vs. Asset Deal
Asset Deal (Direkter Immobilienkauf)
- Gegenstand: Grundstück/Gebäude selbst
- Grunderwerbsteuer: Voller Steuersatz
- Vorteile: Einfache Struktur, klare Rechtslage
- Nachteile: Hohe Transaktionskosten
Share Deal (Anteilskauf)
- Gegenstand: Anteile an einer Immobiliengesellschaft
- Grunderwerbsteuer: Nur bei Erwerb ≥90% der Anteile
- Vorteile: Steuerersparnis bei großen Transaktionen
- Nachteile: Komplexere Struktur, Due Diligence erforderlich
Grunderwerbsteuer bei Share Deals
| Anteilserwerb | GrESt-Pflicht |
|---|---|
| < 90% | Keine Grunderwerbsteuer |
| ≥ 90% | Volle Grunderwerbsteuer |
| Sperrfrist | 10 Jahre für nachträgliche Anteilsübertragungen |
Hinweis: Die Regelungen zu Share Deals wurden 2021 verschärft. Die Schwelle wurde von 95% auf 90% gesenkt, die Sperrfrist von 5 auf 10 Jahre erhöht. Eine sorgfältige Strukturierung ist erforderlich.
Besteuerung von Immobilien
Mieteinnahmen
| Eigentümer | Besteuerung |
|---|---|
| Privatperson (ansässig) | 14-45% Einkommensteuer + Soli |
| Privatperson (nicht ansässig) | Beschränkte Steuerpflicht, meist 25% |
| GmbH | 15% KSt + 5,5% Soli + ~14% GewSt ≈ 30% |
| Ausländische Gesellschaft | Beschränkte Steuerpflicht auf deutsche Einkünfte |
Abzugsfähige Kosten
- Abschreibung (AfA): 2-3% p.a. der Gebäudekosten
- Zinsen: Finanzierungskosten voll abzugsfähig
- Instandhaltung: Reparaturen und Renovierung
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberatung
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht
Veräußerungsgewinn
| Situation | Besteuerung |
|---|---|
| Privatperson, Haltedauer <10 Jahre | Spekulationssteuer (persönlicher Steuersatz) |
| Privatperson, Haltedauer ≥10 Jahre | Steuerfrei |
| GmbH | ~30% auf Veräußerungsgewinn |
| GmbH-Holding | 95% steuerfrei bei Anteilen ≥10% |
Gewerbemietrecht
Besonderheiten gegenüber Wohnmiete
- Vertragsfreiheit: Weitgehend freie Vereinbarungen möglich
- Kein Kündigungsschutz: Feste Laufzeiten üblich (5-10 Jahre)
- Indexmiete: Kopplung an Verbraucherpreisindex möglich
- Umsatzmiete: Zusatzmiete basierend auf Geschäftsumsatz
- Triple-Net: Mieter trägt alle Nebenkosten
Typische Vertragsklauseln
- Mindestlaufzeit: Meist 5-10 Jahre
- Verlängerungsoptionen: Für den Mieter
- Konkurrenzschutz: Keine Vermietung an Wettbewerber
- Untervermietung: Regelung der Zulässigkeit
- Rückbaupflicht: Bei Mietende
Projektentwicklung
Genehmigungsverfahren
- Bauvoranfrage: Vorabklärung der Genehmigungsfähigkeit
- Baugenehmigung: Prüfung durch Bauamt (3-6 Monate)
- Bebauungsplan: Maßgeblich für Art und Maß der Bebauung
- Denkmalschutz: Zusätzliche Genehmigungen bei Altbauten
Due Diligence bei Projekten
- Rechtliche Prüfung: Grundbuch, Belastungen, Rechte Dritter
- Technische Prüfung: Gebäudezustand, Altlasten
- Steuerliche Prüfung: Optimale Struktur, Vorsteuerabzug
- Baurechtliche Prüfung: Bebauungsmöglichkeiten
Immobilienstrukturen
Direktbesitz
- Einfach und transparent
- 10-Jahres-Spekulationsfrist für Privatpersonen
- Hohe Steuerlast bei Verkauf innerhalb der Frist
GmbH-Struktur
- Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen (~30% gesamt)
- Keine Spekulationsfrist
- Einfache Anteilsübertragung (Share Deal)
Holding-Struktur
- Holding hält Anteile an Immobilien-GmbH
- 95% Steuerbefreiung bei Dividenden und Verkauf
- Optimal für langfristige Investoren
Fondsstruktur
- Spezial-AIF für institutionelle Investoren
- Professionelle Verwaltung
- Regulierte Struktur mit Anlegervertrauen
Unsere Leistungen
- Kaufverträge: Prüfung und Verhandlung
- Due Diligence: Rechtliche Prüfung von Immobilien und Gesellschaften
- Strukturierung: Steueroptimale Erwerbsstruktur
- Gewerbemietverträge: Gestaltung und Verhandlung
- Projektentwicklung: Rechtliche Begleitung
- Streitigkeiten: Mietrecht, Baurecht, Nachbarrecht
Häufig Gestellte Fragen
Ja, Deutschland hat keine Beschränkungen für ausländische Immobilienkäufer. EU-Bürger und Drittstaatsangehörige können Immobilien ohne Einschränkungen erwerben. Es gibt keine Wohnsitzerfordernis oder Genehmigungspflicht. Nur bei landwirtschaftlichen Flächen können regionale Genehmigungen erforderlich sein.
Die Nebenkosten betragen 7-15% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5-6,5% (je nach Bundesland), Notar 1,5-2%, Grundbucheintragung 0,5%, Maklerprovision 3-7% (meist geteilt). In teuren Bundesländern wie NRW oder Berlin sind es ca. 15%, in Bayern eher 10%.
Beim Asset Deal wird die Immobilie direkt gekauft, es fällt volle Grunderwerbsteuer an. Beim Share Deal kauft man die Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Bei Anteilserwerb unter 90% kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden. Share Deals sind bei größeren Transaktionen üblich.
Der Ablauf: 1) Kaufvertragsentwurf durch Notar, 2) Notarielle Beurkundung (beide Parteien), 3) Auflassungsvormerkung im Grundbuch, 4) Kaufpreiszahlung, 5) Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Abwicklung dauert 2-4 Monate. Ohne Notar ist der Kauf unwirksam.
Privatpersonen: Einkommensteuer 14-45% + Soli auf Nettomieteinnahmen. Kapitalgesellschaften: 15% KSt + 5,5% Soli + ca. 14% GewSt = ~30%. Abschreibungen (2-3% p.a.) und Finanzierungskosten sind abzugsfähig. Bei Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist ist der Gewinn steuerfrei (Privatpersonen).
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