قانون العقارات في ألمانيا
قانون العقارات الألماني: شراء العقارات، عقود الإيجار، تطوير العقارات، ضريبة نقل العقارات. استشارات قانونية. استشارة مجانية.
En résumé : قانون العقارات في ألمانيا: ضريبة نقل العقارات 3.5-6.5%، رسوم كاتب العدل ~1-1.5%، وسيط ضمان موصى به. الأجانب يمكنهم الشراء دون قيود. Grundbuch يوثق الملكية. حماية قوية للمستأجرين.
شراء العقارات في ألمانيا
عملية الشراء
- البحث عن العقار: عبر وكلاء عقارات، بوابات، أو بيع خاص
- الفحص: حالة المبنى، Grundbuch، خطة البناء
- عقد الشراء: صياغة من قبل كاتب العدل
- التوثيق: موعد كاتب العدل (إلزامي)
- دفع سعر الشراء: عبر وسيط ضمان
- تسجيل Grundbuch: نقل الملكية
- التسليم: استلام المفاتيح
التكاليف الإضافية
| البند | التكلفة |
|---|---|
| ضريبة نقل العقارات | 3.5% - 6.5% (حسب الولاية) |
| كاتب العدل | 1% - 1.5% |
| تسجيل Grundbuch | ~0.5% |
| وسيط الضمان | 0.5% - 1% |
| عمولة الوسيط | 3% - 7% (مقسمة) |
| الإجمالي | ~10% - 15% |
ضريبة نقل العقارات حسب الولاية (2025)
| الولاية | المعدل |
|---|---|
| بافاريا، ساكسونيا | 3.5% |
| هامبورغ | 5.5% |
| برلين، بريمن، هيسن، إلخ | 6.0% |
| براندنبورغ، NRW، إلخ | 6.5% |
Grundbuch - السجل العقاري
Grundbuch يوثق جميع الحقوق على العقار:
الأقسام الثلاثة
- القسم I: المالك الحالي
- القسم II: الأعباء (حقوق الانتفاع، حقوق الارتفاق)
- القسم III: الرهون العقارية، أعباء الأراضي
فحص Grundbuch إلزامي قبل الشراء! يكشف عن الأعباء المخفية.
قانون الإيجار في ألمانيا
حماية المستأجر
قانون الإيجار الألماني يحمي المستأجرين بقوة:
- الإخلاء صعب (أسباب محددة فقط)
- رقابة الإيجار في المدن الكبرى (Mietpreisbremse)
- حماية من زيادات الإيجار (حد أقصى 15% في 3 سنوات)
- حق الإصلاحات الصغيرة
حقوق المؤجر
- الإخلاء لاستخدام شخصي (مع إخطار طويل)
- زيادة الإيجار إلى إيجار المقارنة المحلي
- تحديث التحديثات الموفرة للطاقة
تطوير العقارات
تصريح البناء
لجميع البناءات الجديدة والتغييرات الكبيرة مطلوب تصريح بناء من مكتب البناء. المدة: 2-6 أشهر.
تخطيط البناء
تحدد خطة استخدام الأراضي (B-Plan) ما يمكن البناء به. فحص قبل الشراء!
اتفاقيات البناء
العقود مع المقاولين، الم Architects، الحرفيين. دائماً بشكل كتابي! وزارة شؤون المستهلكين توصي بعقود VOB/B.
العقارات التجارية
أنواع الاستخدام
- مكاتب: للشركات والخدمات
- بيع بالتجزئة: متاجر، مراكز تسوق
- لوجستيات: قاعات، مستودعات
- فنادق: عمليات فندقية
- استخدام مختلط: مكتب + سكني
عقود الإيجار التجارية
أكثر مرونة من عقود الإيجار السكنية. يمكن التفاوض على الشروط بحرية أكبر:
- فترات إيجار أطول (10-15 سنة)
- فهرسة الإيجار (ارتباط بالتضخم)
- عقود الإيجار الثلاثية (المستأجر يدفع كل شيء)
- حق الإلغاء للمؤجر
تمويل العقارات
متطلبات حقوق الملكية
البنوك الألمانية تطلب عادة 20-30% حقوق ملكية. بدون حقوق ملكية: تمويل بنسبة 100% ممكن ولكنه مكلف.
معدلات الفائدة والمدة
| التثبيت | معدل الفائدة (2025) |
|---|---|
| 5 سنوات | ~3.0% - 3.5% |
| 10 سنوات | ~3.3% - 3.8% |
| 15 سنة | ~3.5% - 4.0% |
| 20 سنة | ~3.7% - 4.2% |
الضرائب على العقارات
ضريبة العقارات (Grundsteuer)
ضريبة سنوية على ملكية العقارات. تحسبها البلدية. عادة €200-1,000/سنة للعقارات السكنية.
ضريبة الدخل من الإيجار
دخل الإيجار يخضع لضريبة الدخل. النفقات قابلة للخصم: الفائدة، الإهلاك، الإصلاحات، الإدارة.
ضريبة المضاربة
بيع في غضون 10 سنوات: المكسب الرأسمالي يخضع للضريبة. بعد 10 سنوات: معفى من الضرائب. استثناء: الاستخدام الشخصي.
Share Deals مقابل Asset Deals
Asset Deal
شراء العقار مباشرة. ضريبة نقل العقارات واجبة. بسيط ولكنه مكلف.
Share Deal
شراء أسهم شركة تمتلك العقار. إذا كان أقل من 95% من الأسهم: لا ضريبة نقل عقارات. معقد ولكنه موفر للضرائب.
انتباه: القوانين الجديدة لمكافحة Share Deals. منذ 2021: شراء 90% من الأسهم يؤدي أيضاً إلى ضريبة نقل العقارات. فترة الاحتفاظ 10 سنوات.
حقوق الجيران
- أوقات الراحة: 22:00-6:00 والأحد/العطلات
- حماية الأشجار: القطع غالباً ما يتطلب تصريحاً
- الحدود: مسافة دنيا للمباني
- الضوضاء: قيود لمواقع البناء
Questions Fréquentes
تختلف حسب الولاية الفيدرالية: 3.5% (بافاريا، ساكسونيا) إلى 6.5% (براندنبورغ، شمال الراين-وستفاليا، سارلاند، شليسفيغ-هولشتاين، تورينغن). تُحتسب على سعر الشراء.
حوالي 1-1.5% من سعر الشراء. كاتب العدل يوثق عقد الشراء، ويسجل في السجل العقاري، ويعالج نقل الملكية. إلزامي في ألمانيا.
محايد يدير سعر الشراء. البائع يحول العقار فقط بعد استلام الوسيط للمال. حماية للمشتري. التكلفة: عادة 0.5-1% من سعر الشراء.
نعم، بدون قيود. مواطنو الاتحاد الأوروبي وخارجه لديهم نفس الحقوق مثل الألمان. لا توجد موافقة مطلوبة، لا قيود.
السجل العقاري الألماني. يوثق الملكية، الرهون العقارية، حقوق الانتفاع، حقوق الارتفاق. عام ولكنه دقيق. التسجيل في Grundbuch يثبت الملكية القانونية.
Trouvez Votre Avocat
Décrivez votre projet et nous vous mettrons en relation avec un avocat qualifié.
- Mise en relation gratuite
- Réponse sous 24 heures
- Avocats vérifiés